新建小区停车位只出售不出租，有悖常理

　郑州不少业主为高价车位问题发愁，其实外省已有经验可供借鉴山东省明确规定，开发商不准以只售不租为由拒绝业主租车位要求 　　核心提示|郑州市新建小区如雨后春笋，房产交易热火朝天。部分开发商“只售不租”停车位，不少不愿购买的业主抱怨人回家了车却回不了“家”。连日来，大河报记者走访发现，郑州市不少小区的地下停车场均有空余车位，有些甚至达半数以上，而在小区门外，却停满了业主的私家车，占用人行道、盲道等违法行为相当普遍。律师表示，开发商“只售不租”停车位合法但不合理。而山东省在2009年就规定：小区停车位不能只售不租，需优先满足业主需要。 　　只售不租型 |地下车位空着，也不让业主的车进 　　读者陈先生联系大河报记者称，自己家住郑州正商城福苑小区，2013年12月交房，现今大部分业主已经入住，但小区内的地下车位只售不租，导致门口的长江路上停满车辆，而小区内车位却基本为空闲状态。 　　8月24日星期日下午3点多，大河报记者来到该小区走访发现，长江路路北、小区门口外，确如陈先生所说，停满了车，严重影响通行。 　　随后，大河报记者进入小区内的地下停车场，尽管是休息日，场内的空车位却约有半数还多。而小区物业一位工作人员表示，虽然目前还有少量停车位没有卖完，但是只售不租，如果想租的话，得自己找有车位的业主。 　　去年9月份，曾有媒体报道称，未来城小区地下车位也是只售不租，小区业主为了抢占地上停车位可谓是费尽了心机，有安装地锁的，也有埋50厘米高石柱的。更多业主把车停在了小区外的马路边。 　　8月25日星期一晚上9点45分，大河报记者再次来到该小区。地下停车场内有近半数的车位空着，其中有一部分挂着标注着车牌号的牌子，说明这些车位已经“有主”了。不过，尽管地下停车场仍有空位，小区门外未来路西侧的人行道上，依然停满了车。 　　位于丰庆路与庙李路交叉口的丰庆佳苑小区的地下停车位也是只售不租。 　　可售可租型 |如有人要买，租赁方需马上让出 　　入住正弘蓝堡湾二期的业主，360元可以租到一个使用期为3个月的地下停车位，但车位不固定。未出售的车位均贴有临时停放牌，可供租车位的业主使用，“只要交了钱，就能保证有位可停。”小区物业的一工作人员说。 　　而位于文博东路的宇泰公寓，业主以每月200元的价格，能租到一个固定的地下停车位，虽然没有协议的约束，但小区物业以口头的方式告知租车位的业主，一旦有业主想要购买该车位，他们就要把车位让出，由物业再帮其寻找其他空余车位。居住在该小区的居民刘女士对物业的这种做法表示理解，“车位太贵，不想买，能租到一个固定的车位，还是挺好的，其他业主想买，咱就再找地方。” 　　业主讲述|好不容易租到手，物业一句话就可收走 　　文化路与东风路附近的业主杨先生和爱人都是工薪阶层，面对29.4万元的地下停车位，他们既向往又无奈。“这价格简直无法承受，在老家都够买一套房了！”杨先生感慨道，“没车位又不行，只能租个便宜的地上停车位。” 　　去年，为了一个地上停车位，杨先生和爱人通宵排队。他们夫妻俩还算幸运，抢到了一个月租仅60元的地上停车位。“说是停车位，还不如说是‘出入卡’。”杨先生说，地上停车位不固定，拿到这张卡，只能保证进入小区，能否找到车位，还要看运气，“下班回家晚，车位都占满了，就只能停在马路边，搞不好还会‘吃’罚单。” 　　大河报记者从物业处得知，今年9月底，所有地上停车位都将收回，摇上号的，才可能获得租车位的机会。 　　物业方透露，停车位本来就非常紧张，规划1500户的住宅小区，目前地上加地下车位只有700多个，无法保证一户一个。今年年底二期楼盘又要动工，地上停车位的数量会减少一部分，车位会变得更紧张。地下停车位也会供不应求，“停车位少，卖完就没法租了。” 　　一年前排队一宿抢到的地上停车位，下个月或许就没了。不少未雨绸缪的业主，开始考虑租赁地下停车位。一个月600元的租金确实很高，但可以解决燃眉之急。不过物业方明确表示，若租到的车位被打算买车位的业主挑中，那么租赁方就必须让出。 　　律师说法|“只售不租”合法但不合理 　　开发商只售不租停车位的做法合法吗？记者查阅2001年通过的《河南省物业管理条例》，发现其中没有相关的规定。根据《物权法》第七十四条及相关条款的规定,建筑区划内设计车位车库的规定分三种情况：规划中用于停放汽车的车位、车库的归属,由开发商和业主签订书面协议按或出售、或附赠、或出租等方式约定归属。对此，河南仟问律师事务所罗新建律师表示，停车位不包含在房屋出售的面积里，所以小区里的停车位是出售还是租赁，开发商可自行决定。 　　不过，罗律师还表示，若从情理方面来看，虽然不能强制要求开发商必须出租停车位，但考虑到业主有停放车辆的客观需求，又觉得买车位太贵只愿意租赁，作为开发商也应当尊重业主的意愿，为其提供停车服务，但这也只能是提倡，“可以说，开发商这种只售不租停车位的行为合法但不合理。” 　　律师提醒|买车位要问清这些问题 　　目前郑州在售的车位都是地下的，在购买时要问清楚，自己买的是有产权的还是仅有使用权，以及这些权属的期限，有些房企在销售时会向业主说明，有的可能会故意模糊这些概念；法律对负一层和负二层的权属界定也不一样，负二层会便宜些，但权益可能会受限，业主购买时要注意，以免未来发生不必要的纠纷。 　　经验借鉴|山东：开发商不能只售不租 　　有媒体报道，《山东省物业管理条例》（以下简称“条例”）在2009年5月1日开始实施。条例第五十条规定,车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。 　　香港有《楼宇买卖条例》，凡是上世纪80年代末期后建设的屋村,在其公契中都会规定，停车位出售的时候,只能卖给屋村的业主；停车位出租的时候,也只能租给屋村的业主。 　　美国则确认业主对小区车位、车库的整体所有权,开发商在未满足小区居民需要前不得对车位、车库加以营利性利用。 　　话题讨论> 　　1 　　车位这么贵，到底买不买？ 　　专门负责销售的一位工作人员说，地下停车位29.48万元一个，业主购买时可享28.8万元的优惠价。丰庆佳苑地下停车位，根据面积不同，售价也不同，基本在12万元~26万元。永威翡翠城地下负一层的车位21万一个，负二层20万。 　　车位这么贵，到底买不买？正准备买房的市民王女士说，她一定会买车位，只要价钱能够承受，“虽说租车位挺划算，但是一旦被收回了，车就没地儿停了，买了就没后顾之忧了。”多少钱能承受？王女士没给出确切数字。 　　而就记者这几天了解的情况，业主通常会在价格合理的情况下考虑买车位，对于开十几万元的私家车的车主来说，20万元的车位是“不可承受之痛”，核算下来，地下车位的单价早已超过了房价。 　　2 　　房、车位捆绑销售，你接受吗？ 　　市民王女士是郑东新区龙子湖附近一个新建小区的业主，她告诉大河报记者，小区的地下停车位是和住宅捆绑销售的，“120平米的房子必须买一个车位，150平米以上的必须买两个，不然就不能买房。”王女士说，由于小区房价相对划算，她毫不犹豫就买了车位，“要么房价合适，要么车位便宜，得占一头。” 　　也有市民质疑这是霸王条款：房子是必需品，车不是，如果我连车都不打算买，为何要买车位？开发商这一做法是强买强卖。